BPlan Quartier Bismarckstraße West – Altstadt 44, Würzburg

Vorhaben und Rahmenbedingungen
Die Ten Brinke Gruppe plant die Neuentwicklung des ehemaligen EOn-Grundstücks zwischen der Bismarckstraße 9-11, der Rotkreuzstraße und der Harfenstraße am Rande der Würzburger Innenstadt. Das Areal umfasst eine Fläche mit ca. 14.500 m².

Das im Planungsumgriff befindliche EOn-Hochhaus (Bismarckstr. 9) wurde 2022 an die beethovengruppe veräußert. Im gleichen Jahr wurde mit der energetischen Sanierung als auch mit der Sanierung der Mietflächen begonnen. Die Fertigstellung erfolgte im 2024 und schon im gleichen Jahr konnten die Büroflächen vermietet werden.

Auf Grundlage eines bereits bestehenden städtebaulichen Konzepts sah die Ten Brinke Gruppe für die weiteren Flächen des Areals ein Wohnungsbauprojekt mit sieben Baukörpern als Stadtvillen mit IV-VI Geschossen in verdichteter, offener Bauweise und ergänzende Nutzungen wie eine Kindertagesstätte vor.

Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens bildeten insbesondere der Schalleintrag durch die nördlich angrenzenden Bahntrassen und die daraus resultierenden erforderlichen Schallschutzmaßnahmen sowie der Erhalt des vorhandenen Baumbestands zentrale Planungsschwerpunkte.

Bebauungsplan
Im Bebauungsplan ist die Art der baulichen Nutzung als urbanes Gebiet festgesetzt. Neben dem bestehenden EOn-Hochhaus sind sechs weitere Baufelder ausgewiesen. Entsprechend dem städtebaulichen Konzept sollen dort bis zu sechsgeschossige Wohngebäude in offener Bauweise mit Flachdach realisiert werden.

Insgesamt ist die Errichtung von über 30.000 m² Geschossfläche vorgesehen. Die zulässige Geschossfläche wird in jedem einzelnen Baufeld unterhalb der jeweils festgesetzten Maximalfläche liegen, sodass die Gebäude innerhalb der Baufelder flexibel und an noch zu konkretisierenden Standorten positioniert werden können.

Gemäß dem städtebaulichen Vertrag mit der Stadt Würzburg sind 230 Wohneinheiten zu errichten, davon 30 % im geförderten Wohnungsbau. Darüber hinaus ist die Einrichtung einer Kindertagesstätte sowie weiterer ergänzender Nutzungen in den Erdgeschosszonen vorgesehen.

Zum Schutz vor Lärm sind im Bebauungsplan zehn Schallschutzmaßnahmen (SM 1 bis SM 10) für unterschiedliche Nutzungsarten, insbesondere Wohnen und Gewerbe, festgelegt. Diese Maßnahmen könnten unter anderem zweischalige Fassadenkonstruktionen mit vorgesetzten Loggien, den Einsatz maschineller Lüftungssysteme mit nicht öffenbaren Fenstern sowie grundrissliche Anordnungen, die die Unterbringung von Wohn- und Schlafräumen in den am stärksten lärmbelasteten Bereichen ausschließen, umfassen.

Abbildungen
Die Abbildungen zeigen die zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes, die Kartierung der Schallschutzmaßnahmen sowie ein Foto vom leergeräumten Grundstück mit dem bereits genutzten ehemaligen EOn-Hochhaus im Hintergrund.